如何可以在「安老按揭计划」下将物业转化为现金流应付治疗费用
李令翔先生
香港按揭證券有限公司总裁
访问：王荣珍女士
资料整理：欧阳晼华女士
简介：
病人患上癌症，除了需要面对治疗或是其他因疾病而衍生的费用，还需要担心因患病而失去收入。经济方面的压力令病人和照顾者担心和忧虑。如果病人或照顾者拥有自住物业，可以考虑由香港按揭證券有限公司(「按證公司」) 推出的「安老按揭计划」，将物业转化为现金流，提供即时及持续可动用的资金。在这篇访问中香港按揭證券有限公司总裁李令翔先生为我们解释什麽是「安老按揭」、计划详情、申请资格和程序等。
第一部份——什麽是「安老按揭」
第二部份——安老按揭计划如何可帮助年长癌症患者
第三部份——计划详情
第四部份——个案分析
第一部份——什麽是「安老按揭」
王：我们明白面对长期的治疗，癌症除了影响患者及照顾者身体 及情绪健康外，难以预料的治疗费还会为患者及家人带来沉重的 经济负担，如果患者或照顾者拥有自住物业，可以考虑由香港按揭證券有限公司(「按證公司」) 推出的「安老按揭计 划」，将物业转化为现金流，为患者及其家人提供即时及持续可动用的资金。
今日我们非常高兴邀请到香港按揭證券有限公司总裁李令翔先生接受我们的访问，替我们解释一下。Raymond 非常感激你抽空上来。
李：不用客气。
王：首先甚麽是「安老按揭」?
李：安老按揭又名「逆按揭」，是一项「逆向」的按揭贷款安排。
有别於一般传统按揭贷款，借款人在安老按揭计划下把住宅物业抵押给银行後，银行会向借款人以每月形式提供贷款(又称「每月年金」)，借款人亦可向银行申请一笔过提取贷款。无论是每月形式或一笔过的贷款，借款人在有生之年均毋须还款。同时，借款人仍是物业的业主，可继续安居在物业内直到百年归老。
因此， 安老按揭这种特别的贷款安排，成为了借款人将物业套现但又不会影响现有居住生活状况的个人财务选择。还有，借款人在特定的情况下，例如因接受医疗或护理服务而迁出物业，更可选择将已申请安老按揭的物业出租，以赚取租金收入来应付医疗开支。
王：这个计划和其他物业套现方法有什麽分别？
李：事实上，市场上有其他物业套现的方法，例如将物业加按、转按或重按等作套现的再融资按揭方案，然而银行必须对借款人的收入状况和还款能力作出评估，而对於欠缺稳定收入的退休人士来说，可能未必符合申请这类传统按揭的资格。恰好相反，安老按揭的特色是以长者或退休人士为本，借款人的还款能力并不是审批贷款的考虑因素。
第二部份——安老按揭计划如何可帮助年长癌症患者
王：安老按揭计划可如何帮助拥有自置物业的年长癌症患者或其作为照顾者的家人？
李：计划可以在以下几方面帮助到他们：
- 每月稳定收入 - 在治疗期间，病人或照顾者可能无法工作去赚取收入。 安老按揭让借款人按个人需要选择适合的年期 (10年、15年、20年或终生) 收取每月年金，为自己及家人自製每月稳定收入，以减轻日常生活开支和经常性的医疗费用带来的财政压力。每月年金於批核时一经釐定，金额将会固定不变;其後楼价升跌、利率升跌、通胀、通缩、或其他经济因素的转变，都不会影响每月年金的金额。
- 一笔过贷款 - 安老按揭可以为借款人提供一笔过贷款，以应付医疗开支等特定需要。面对所费不菲的癌症治疗费用，一笔过贷款可减轻患者或家人的财务负担，安心对抗病魔渡过难关。同时，可申请一笔过贷款用途其他指定用途，包括全数清还物业的原有按揭、支付物业的家居改善、维修及保养开支、办理持久授权书的开支、购买骨灰龛位及墓地的费用等，相信对病人及家人在特别情况下都会带来帮助。
- 终身毋须还款 - 一般情况下，借款人可终身毋须还款，让病者可以无後顾之忧，专心面对治疗和休养。
第三部份——计划详情
王：请问利率方面怎麽计算？
李：有两种按揭利率选择 -—-为切合个人的财务需要，借款人可选择浮息或定息按揭计划。一般情况下，定息按揭计划较浮息按揭计划可提供较高的每月年金及最高的一笔过贷款金额。
王：当楼市升的时候情况会怎样改变？楼市跌的时候又会有什麽影响？
李 : 当楼价上升，借款人可选择转按，全数清还原有安老按揭贷款，并重新提出申请来获取更高的每月年金。
当楼价下跌的时候，每月年金却并不会减少。所以这计划是有抗通账的能力。
王：参加这个计划之後，申请人是否一定要终身居住在原有的物业？
李：终身居住於原有物业或灵活地将物业出租都可以 – 申请安老按揭後，借款人可终身安居在原有物业。但借款人日後一旦因接受医疗或长者护理服务 (例如入住护老院、疗养院或与其他家人同住以便照顾)而需要迁出原有物业，便可以申请将物业出租，在收取每月年金的同时亦能赚取租金收入，透过获得双重收入减轻医疗开支以及缴交差饷、管理费杂费等的财务负担。
王：那麽还款安排又怎样？
李：当安老按揭贷款下所有的借款人百年归老後，後人(继承人) 可选择优先全数清还贷款来赎回物业，亦可选择自行安排出售物业或由银行出售物业，以偿还贷款。如出售物业所得的款项超过安老按揭贷款总结欠，银行会将馀额退还给继承人。如出现资不抵债 (例如因市场调整令楼价大幅下跌，或因借款人长寿而累积大额贷款结欠)，则差额将由安老按揭计划下的按揭保险全数承担。
王：申请安老按揭有甚麽考虑因素?
李：如其他贷款产品一样，申请安老按揭也涉及一些须要支付的费用，例如利息开支、按揭保费、法律文件费用、相关手续费用(如有)等。虽然这些费用可加借入按揭贷款内，并在 一般情况下可终身毋须还款，但当借款人离世後，如果後人希望赎回物业，就需要把贷款总结欠全数清还。因此，借款人需要考虑到因终身毋须还款而总贷款额会持续滚存增长， 对後人将来可继承的遗产价值将会受到影响。
王：请问什麽人有资格申请「安老按揭」？
李：我们可以从两方面看——就是借款人方面和物业方面。
借款人方面：
- 为55岁或以上(未补地价资助出售房屋的业主须为60岁或以上)，并持有有效香港身份；及
- 现时没有破产或涉及破产呈请或债务重组物业。
物业方面：
- 为香港住宅物业 (透过送赠契约取得的物业可被考虑)；
- 由借款人以个人名义持有，或由借款人与另外最多两名借款人以联权共有形式持有；
- 楼龄50年或以下；
- 无任何转售限制 (有关当局就未补地价资助出售房屋所设的转售限制除外)；
- 没有出租 (如借款人已持有有关物业达1年或以上，以及所有借款人均符合下列条件，他便可申请将有关物业出租:
- 声明已经退休;或
- 因接受长者或医疗护理服务而迁出物业）。
安老按揭的申请方法简单，毋须审批借款人的还款能力，只要借款人及物业符合资格，经批核及签署所需法律文件後，安老按揭便正式生效，借款人便开始每月收取年金。
费用方面
王：请问有关费用如何？
李：费用方面涉及利息、基本按揭保费、辅导费和法律费用：
- 利息–根据安老按揭贷款的总结欠，以複息计算；
- 按揭保费–将计入安老按揭贷款的总结欠：
- 基本按揭保费–为指定物业价值的1.96%，分7期，由第4年至第10年每年支付，每期费用为指定物业价值的0.28%；及
- 每月按揭保费–根据安老按揭贷款的总结欠，以年利率 1.25%计算，按月支付；
- 辅导费–缴付予辅导顾问，作为提供辅导服务的费用；及
- 法律费用–签署按揭文件及其他相关法律文件而须缴付的费用。
申请程序
王：请问申请程序怎样？是不是很複杂？
李：只需四个步骤，便可申请「安老按揭」：
步骤一，申请人可以直接联络银行，银行会向申请人作初步了解 。
步骤二，申请人预约合资格的辅导顾问接受「安老按揭」辅导，完成辅导後，申请人将获发辅导證书。
步骤三，当申请人获发辅导證书後，便可正式申请「安老按揭」。
步骤四，申请一经批核，签署按揭及相关法律文件，便可以开始收取每月年金。
第四部份——个案分析
王：很多谢你那麽详细替我们解释了计划的方面，为了让我们的观众更加了解，可不可以用一个个案来解释一下？
李：好的。以下个案，可让大家更具体了解安老按揭如何为患者及作为照顾者的家人舒缓资金的压力:
申请人 陈先生(70岁)、陈太(65岁) 家庭状况 ：没有子女
年金年期 ：终身
利率计划 ：浮息计划
物业估值 ：800万港元
陈先生不幸患上癌症，打算透过申请安老按揭，把与太太联名持有的住宅物业套现，以应付突如其来的医疗开支。陈先生夫妇申请了提取一笔过贷款40万元作为医疗费用，同时二人终身每月收取约$15,200的每月年金。年金收入可让夫妇二人聘用外傭照顾其日常起居生活，减轻陈太作为照顾者面对的压力之馀，陈生可以更安心住在自己的安乐窝疗养。日後当夫妇其中一人身故，另一借款人仍会继续收取每月年金和安居家中安享晚年，确保伴侣将来生活稳定；如日後需迁出物业入住护老院或疗养院，则可申请将物业出租。
王：安老按揭能够提供患者及作为照顾者的家人多一个解决突发医疗资金需要的财务选择。如各位想更了解有关安老按揭的详情，请浏览香港按揭證券有限公司网页(www.hkmc.com.hk) 。或者可以参阅安老按揭计划小册子及资料册。
Raymond，很感激你接受我们的访问。
李：不用客气。
（於2022年2月定稿）
